Bygger dere hus på tomt som er arvet eller kjøpt av den ene ektefellen?

Bygger dere hus på tomt som er arvet eller kjøpt av den ene ektefellen?

Det er ikke uvanlig at ektefeller bygger hus sammen, på en tomt som den ene ektefellen eier. Ektefellen som eier tomten kan for eksempel ha arvet, eller fått tomten i gave fra sin familie. I disse tilfellene oppfører gjerne ektefellene en bolig på tomten i fellesskap, og finansierer dette sammen. En slik situasjon er i seg selv uproblematisk, men ved et økonomisk oppgjør ved en eventuell fremtidig skilsmisse er det stor fare for at den ene av ektefellene ender opp i en betydelig dårligere posisjon enn den ektefellen som eide tomten. Særlig gjelder dette der tomtens markedsverdi har steget betydelig. Nettopp dette var tilfellet i en dom fra Høyesterett (Rt. 2004 s. 108). Dommen er ikke ny, men situasjonen er svært praktisk og de fleste er mest sannsynlig ikke klar over hvilket utfall som kan inntreffe.

Utgangspunktet for det økonomiske oppgjøret mellom ektefeller: Likedeling

Når ektefeller går fra hverandre oppstår formuesordningene «felleseie» og «særeie». I de fleste tilfeller deles ektefellenes samlede formue med en halvpart til hver av ektefellene. I ekteskapsloven er det riktignok gjort noen unntak fra dette utgangspunktet. De viktigste unntakene er at verdier som er gjort til den ene ektefellens særeie, og såkalte skjevdelingskrav kan holdes utenfor delingen.

Særeieverdier og skjevdelingskrav

Det råder mange misforståelser rundt reglene om særeie. Særeie er ikke noe som oppstår av seg selv, eller som følger eierskapet til enkeltgjenstander. Eksempelvis er ikke en hytte automatisk den ene ektefellen sitt særeie, selv om ektefellen eier hytta. Særeie kan kun oppstå på to måter; enten ved at det avtales i ektepakt mellom ektefellene, eller ved at en giver har bestemt i testament eller gavebrev at gaven skal være mottakerens særeie.

Når det gjelder skjevdelingsmidler er dette verdier som ikke er særeie, men som likevel kan holdes utenfor delingen fordi verdiene stammer fra arv, gave eller midler som ble brakt inn i ekteskapet av den ene ektefellen. De fleste vil nok oppfatte det som rimelig at gaver og arv til den ene ektefellen ikke skal deles ved en eventuell skilsmisse. På samme måte vil de fleste også mene at det er rimelig at verdier som den ene ektefellen allerede hadde opparbeidet seg før ekteskapet ble inngått, ikke skal inngå i likedelingen.

Skjevdeling av tomten

I de tilfeller der den ene ektefellen eier tomten er det svært sannsynlig at spørsmålet om skjevdeling av tomten vil komme opp ved en senere skilsmisse. Den ektefellen som brakte tomten inn i ekteskapet vil da fremme krav om å få holde tomtens verdi utenfor delingen. Spørsmålet som så oppstår, er hvilken verdi ektefellen kan holde utenfor delingen; tomtens verdi på gavetidspunktet, eller tomtens verdi medregnet verdiøkning.

Ofte har tomtens verdi steget betydelig i verdi siden ekteskapet ble inngått. På den andre siden vil selve boligen som ektefellene oppførte i fellesskap, ofte ha sunket i verdi med tiden som går på grunn av slitasje og lignende. I den nevnte dommen fra Høyesterett kom Retten til at selve boligen og tomten var to separate formuesobjekter, og ektefellen som eide tomten fikk skjevdele hele tomtens verdi, inkludert verdistigningen.

Dette resultatet medfører at ektefellen som ikke eide tomten sitter med et formuesobjekt (boligen) som stort sett alltid, vil synke i verdi mens ektefellen som eier tomten sitter med et formuesobjekt (eiendommen) som stort sett alltid vil stige i verdi. Dermed vil den ektefellen som ikke eide tomten komme langt dårligere ut av det økonomiske oppgjøret, sammenlignet med ektefellen som ikke eide tomten.

Eksempelvis kan oppgjøret ende opp slik: Boligens verdi på gavetidspunktet var 200 000, og på skiftetidspunktet har tomtens verdi steget til 2 millioner: selve boligens verdi på skiftetidspunktet er også 2 millioner. Oppgjøret mellom ektefellene vil da bli slik: Boligens verdi på 2 millioner deles likt mellom ektefellene, mens hele verdien av tomten kan holdes utenfor delingen av den ene ektefellen. Ektefellen som eier tomten vil da sitte igjen med 3 millioner, mens ektefellen som ikke eide tomten kun sitter igjen med 1 million.

Det er ikke i seg selv noe i veien med et slikt resultat. Det viktigste er at partene er klar over sin posisjon. Særlig gjelder dette for den ektefellen som ikke eier tomten. Dersom ektefellene ønsker å hindre eller avhjelpe et slikt resultat, kan situasjonen reguleres ved hjelp av ektepakt mellom partene. For eksempel kan ektefellene avtale hvilken tomteverdi som skal kunne holdes utenfor delingen (særeie).

Spesialiserte advokater

Forfatter

Var du på utkikk etter noe annet?