Žemės registracijos nebuvimas = labai reali rizika pirkėjui

2017 m. sausio 5 d. Aukščiausiasis Teismas priėmė sprendimą (HR-2017-33-A) byloje tarp Forusstranda Næringspark AS ir jos bankrutuojančios įmonės Sønnichsen AS.

Pagrindinė bylos aplinkybė buvo susijusi su 2003 m. bendrovės Sønnichsen AS (pardavėjo) turto perdavimu bendrovei Forusstranda Næringspark AS (pirkėjui). Prieš turto perleidimą pardavėjo pusėje įvyko struktūriniai pokyčiai. Perleidžiant turtą, aptariamo turto nuosavybės teisės liko pardavėjui. 2012 m. pardavėjas bankrutavo. Tuo metu pirkėjas buvo tikrasis aptariamo turto savininkas, o pardavėjas vis dar turėjo įregistruotą nuosavybės teisę į turtą. Tuomet bankrutuojanti įmonė pagal Žemės registravimo įstatymo 23 straipsnį pareiškė, kad 2003 m. pardavėjo pirkėjui perleistas turtas yra turto dalis. Pirkėjas tai užginčijo.

Žemės registravimo įstatymo 23 straipsnyje nustatyta, kad;

«Kad sutartimi sukurta teisė galiotų bankroto atveju, teisės sukūrimas turi būti įtrauktas į dienoraštį ne vėliau kaip dieną prieš bankroto bylos iškėlimą, išskyrus 21 straipsnio trečioje pastraipoje ir 22 straipsnyje nurodytus atvejus...»

Aukščiausiasis Teismas jau anksčiau yra nusprendęs, kad pagal aptariamą nuostatą negalima atlikti pagrįstumo vertinimų. Pagrindinis klausimas yra tas, ar perleidimas buvo užtikrintas įregistravimu ne vėliau kaip dieną prieš bankroto bylos iškėlimą. Pagrindinis teisinis klausimas šioje byloje buvo, ar Žemės registravimo įstatymo 23 straipsnio nuostata taip pat taikoma turto perdavimui skaidymo būdu pagal bendrovių teisę.

Aukščiausiasis Teismas, kaip ir apygardos teismas bei Apeliacinis teismas, nustatė, kad Žemės registravimo įstatymo 23 straipsnis taikomas nekilnojamojo turto perdavimui naujam juridiniam asmeniui, kuris įvyksta skaidymo būdu, todėl turtas buvo įtrauktas į palikimą.

Papildomai pirkėjas teigė, kad registracijos nebuvimas neturėjo jokios reikšmės šioje byloje, nes buvo teigiama, kad ankstesnio susijungimo, kuriame dalyvavo pardavėjas, metu egzistavo nepriklausoma teisinė gynyba. Šis argumentas taip pat buvo nesėkmingas.

Dėl to, kad turtas nebuvo įregistruotas, jam buvo taikomos pardavėjo bankrutuojančios įmonės turto arešto teisės.

Aukščiausiojo Teismo sprendime aiškiai nurodoma, kad neįregistravus nuosavybės teisės į nekilnojamąjį turtą perleidimo, pirkėjui kyla reali rizika, jei pardavėjas bankrutuoja. Mūsų nuomone, nekilnojamojo turto sektoriaus dalyviai turėtų labai gerai žinoti, ar registracija turėtų būti praleista, ar ne.