Czy budujesz dom na gruncie odziedziczonym lub zakupionym przez jednego z małżonków?

Nierzadko zdarza się, że małżonkowie wspólnie budują dom na działce należącej do jednego z nich. Przykładowo, małżonek będący właścicielem działki mógł ją odziedziczyć lub otrzymać w prezencie od rodziny. W takich przypadkach małżonkowie często wspólnie budują dom na działce i wspólnie go finansują. Taka sytuacja sama w sobie nie jest problematyczna, ale w przypadku rozliczenia finansowego w przypadku przyszłego rozwodu istnieje duże ryzyko, że jeden z małżonków znajdzie się w znacznie gorszej sytuacji niż małżonek, który był właścicielem działki. Dotyczy to w szczególności sytuacji, w których wartość rynkowa nieruchomości znacznie wzrosła. Dokładnie taka sytuacja miała miejsce w wyroku Sądu Najwyższego (Rt. 2004 s. 108). Wyrok nie jest nowy, ale sytuacja jest bardzo praktyczna i większość ludzi prawdopodobnie nie zdaje sobie sprawy z możliwego wyniku.

Punkt wyjścia dla rozliczeń finansowych między małżonkami: Równy podział

W przypadku separacji małżonków powstają ustroje majątkowe «wspólności majątkowej» i «rozdzielności majątkowej». W większości przypadków całkowity majątek małżonków jest dzielony po połowie na każdego z małżonków. Ustawa o małżeństwie zawiera jednak pewne wyjątki od tej zasady. Najważniejszymi wyjątkami są aktywa, które stały się majątkiem odrębnym jednego z małżonków, a tak zwane roszczenia o sprawiedliwy podział mogą zostać wyłączone z podziału.

Oddzielne wartości nieruchomości i roszczenia z tytułu uprzedzeń

Istnieje wiele nieporozumień dotyczących zasad dotyczących rozdzielności majątkowej. Majątek odrębny nie jest czymś, co powstaje samoistnie lub co wynika z własności poszczególnych przedmiotów. Przykładowo, domek letniskowy nie stanowi automatycznie majątku odrębnego jednego z małżonków, nawet jeśli jest on jego właścicielem. Majątek odrębny może powstać tylko na dwa sposoby: albo w drodze umowy majątkowej małżeńskiej zawartej pomiędzy małżonkami, albo w drodze zastrzeżenia przez darczyńcę w testamencie lub akcie darowizny, że darowizna ma stanowić majątek odrębny obdarowanego.

Jeśli chodzi o podział majątku, są to aktywa, które nie stanowią odrębnego majątku, ale które mimo to mogą zostać wyłączone z podziału, ponieważ pochodzą z dziedziczenia, darowizn lub aktywów, które zostały wniesione do małżeństwa przez jednego z małżonków. Większość ludzi prawdopodobnie uzna za rozsądne, że darowizny i spadki na rzecz jednego z małżonków nie powinny być dzielone w przypadku rozwodu. Podobnie, większość ludzi uzna również za rozsądne, że majątek, który jeden z małżonków zgromadził jeszcze przed zawarciem małżeństwa, nie powinien być uwzględniany w równym podziale.

Wyrównanie działki

W przypadkach, w których jeden z małżonków jest właścicielem działki, jest bardzo prawdopodobne, że kwestia podziału działki pojawi się w przypadku późniejszego rozwodu. Małżonek, który wniósł działkę do małżeństwa, będzie wówczas twierdził, że wartość działki powinna zostać wyłączona z podziału. Powstaje wówczas pytanie, jaką wartość małżonek może wyłączyć z podziału; wartość działki w momencie darowizny, czy wartość działki wraz ze wzrostem wartości.

Wartość gruntu często znacznie wzrosła od czasu zawarcia małżeństwa. Z drugiej strony, faktyczne mieszkanie, które małżonkowie wspólnie zbudowali, często traci na wartości wraz z upływem czasu z powodu zużycia i tym podobnych. We wspomnianym wyżej wyroku Sądu Najwyższego, sąd orzekł, że sam lokal mieszkalny i działka stanowią dwa odrębne składniki majątku, a małżonek, który był właścicielem działki, był uprawniony do podziału całej wartości działki, w tym wzrostu jej wartości.

Oznacza to, że małżonek, który nie był właścicielem gruntu, pozostaje z aktywem (domem), którego wartość prawie zawsze będzie spadać, podczas gdy małżonek będący właścicielem gruntu pozostaje z aktywem (nieruchomością), którego wartość prawie zawsze będzie rosnąć. Oznacza to, że małżonek, który nie był właścicielem gruntu, będzie w znacznie gorszej sytuacji w wyniku rozliczenia finansowego niż małżonek, który nie był właścicielem gruntu.

Przykładowo, ugoda może wyglądać następująco: Wartość domu w momencie darowizny wynosiła 200 000, a w momencie testamentu wartość gruntu wzrosła do 2 milionów: wartość samego domu w momencie testamentu również wynosi 2 miliony. Rozliczenie między małżonkami będzie zatem następujące: wartość nieruchomości wynosząca 2 mln NOK zostanie podzielona równo pomiędzy małżonków, natomiast cała wartość gruntu może zostać wyłączona z podziału przez jednego z małżonków. Małżonek będący właścicielem gruntu otrzyma 3 mln NOK, podczas gdy małżonek, który nie był właścicielem gruntu, otrzyma jedynie 1 mln NOK.

Nie ma nic złego w takim wyniku. Najważniejsze jest, aby strony były świadome swojej sytuacji. Dotyczy to w szczególności małżonka, który nie jest właścicielem nieruchomości. Jeżeli małżonkowie chcą zapobiec lub zaradzić takiemu rezultatowi, sytuację można uregulować za pomocą intercyzy zawartej między stronami. Przykładowo, małżonkowie mogą uzgodnić wartość gruntu, który ma zostać wyłączony z podziału (majątek odrębny).