Wady i braki nieruchomości

Czym jest wada w przypadku zakupu lub sprzedaży nieruchomości?

Wady i braki w nieruchomości występują, gdy nieruchomość nie jest zgodna z tym, co zostało uzgodnione. Punktem wyjścia do oceny jest to, co zostało określone w umowie. Jeśli w umowie lub w prospekcie emisyjnym określono, że dom powinien mieć pewne właściwości, których jak się okazuje nie posiada, zazwyczaj mamy do czynienia z wadą.

Co jest błędem w przypadku zakupu lub sprzedaży nieruchomości?

Nawet jeśli dokumenty sprzedaży nie stwierdzają niczego szczególnego, może istnieć wada. Kwestia, czy «wada» nieruchomości jest wadą w sensie prawnym, jest często trudna do ustalenia.

Jeśli kupujący odkryje wadę nieruchomości, sprzedający często odpowiada, że nie był świadomy tej wady i dlatego nie jest ona wadą.

Przy ocenie, czy istnieje wada, punktem wyjścia jest to, że dobra wiara sprzedawcy lub jego niewiedza o wadzie nie są decydujące. Istnieją jednak ważne wyjątki.

Co nie jest uważane za wadę?

Wady lub uszkodzenia spowodowane zużyciem lub normalną degradacją materiałów z upływem czasu raczej nie stanowią wady. Fakt, że coś zużywa się z czasem, jest normalny, a zatem rzadko stanowi wadę w sensie prawnym.

Jakie są typowe błędy i zaniedbania przy zakupie domu?

Myszy, szczury, brodate smoki, uszkodzenia spowodowane wodą, pleśń i grzyby to przykłady powszechnych usterek i wad po zakupie domu. Możesz przeczytać całą lista typowych wad i usterek przy zakupie domu tutaj. 

Czy uszkodzenie nieruchomości można uznać za wadę?

Uszkodzenie jest często wadą, jeśli wystąpiło, gdy sprzedający był właścicielem domu. Przykłady obejmują uszkodzenia spowodowane wilgocią, uszkodzone fundamenty, duże pęknięcia w podłogach, ścianach, fundamentach itp.

Wady projektowe, wady konstrukcyjne i niedociągnięcia konstrukcyjne często również stanowią wady. Ważne jest, aby zdawać sobie sprawę, że standard jest oceniany w odniesieniu do tego, kiedy dom został zbudowany.

Jeśli dom jest stary i nic nie zostało zrobione z drenażem wokół domu od czasu jego budowy, zwykle nie jest to wada, jeśli drenaż nagle zostanie zablokowany.

Sprzęt i maszyny, które nie działają, zazwyczaj stanowią wadę. Jeśli jednak usterka wystąpiła w okresie własności kupującego, zwykle nie będzie to wada.

Jakie są najczęstsze przykłady usterek i wad nieruchomości?

Błędy i pominięcia możemy podzielić na trzy kategorie:

1. Błędy i zaniedbania przy zakupie i sprzedaży domu
2. Błędy i zaniedbania podczas przebudowy domu
3. Wady i niedociągnięcia w budowie mieszkań

1. Przykłady wad i usterek przy zakupie i sprzedaży nieruchomości:

• W domu znajdują się chrząszcze kózkowate
• Wycieki wody z rur w domu
• Nieruchomość ma mniejszą powierzchnię niż podano
• W domu występują problemy z odprowadzaniem wody

Spory dotyczące wad przy zakupie i sprzedaży nieruchomości są regulowane przez Ustawa o zbywaniu nieruchomości, zwana również ustawą o usuwaniu lub Ustawa o usuwaniu odpadów.

2. Przykłady wad i braków podczas przebudowy domu:

• W domu jest wilgoć
• Wystąpiła usterka instalacji elektrycznej w domu
• W domu unosi się nieprzyjemny zapach
• Panel został nieprawidłowo zainstalowany, co doprowadziło do powstania szkód w domu.

Spory dotyczące wad i braków w przebudowie domu są często regulowane przez Ustawa o usługach rzemieślniczych, również wezwany do Ustawa o usługach rzemieślniczych. Możesz przeczytać więcej o Spór o usługi rzemieślnicze tutaj.

3. Przykłady wad i niedociągnięć w budownictwie mieszkaniowym

• Dom jest nieprawidłowo skonstruowany
• Płytki w łazience są popękane
• Nieprawidłowe nachylenie w kierunku odpływu w łazience
• Wystąpiła usterka systemu wentylacji w domu.

Spory dotyczące wad i niedociągnięć w budowie nowego domu podlegają następującym przepisom Ustawa o umowach z konsumentami na budowę nowych mieszkań, również wezwany do Ustawa o listach mieszkaniowych.

Co to znaczy, że nieruchomość jest «sprzedawana w stanie, w jakim się znajduje»?

Gdy używany dom jest sprzedawany «w stanie, w jakim się znajduje», odpowiedzialność za wszelkie wady i usterki jest przenoszona na kupującego. Przepisy ustawy o sprzedaży towarów oznaczają jednak, że sprzedawca może zostać pociągnięty do odpowiedzialności za wady i usterki nieruchomości.

Co musi ujawnić sprzedawca?

Sprzedający musi podać prawidłowe informacje o warunkach panujących w nieruchomości, które są istotne dla kupującego. Jeśli sprzedający miał szkodniki lub wycieki wody w nieruchomości, jest on zobowiązany do ujawnienia tego faktu. Sprzedający nie może być pociągnięty do odpowiedzialności za usterki lub wady, o których nie wie.

Na co mogę narzekać?

Kupujący nie może reklamować wad i usterek, o których wiedział lub powinien był wiedzieć w momencie zawierania umowy. Jest to regulowane przez ustawę o sprzedaży towarów.

Do kogo mogę złożyć skargę?

Możesz złożyć skargę do Rada ds. skarg finansowych jeśli sprzedawca posiada ubezpieczenie od zmiany właściciela i nie można osiągnąć porozumienia z firmą ubezpieczeniową. Możesz również wysłać pisemną skargę na adres Komisja ds. sporów mieszkaniowych lub Rada Konsumentów w przypadkach, w których jest to istotne.

Jeśli właściciel nie posiada ubezpieczenia tytułu własności, konieczne będzie skontaktowanie się z prawnikiem, który jest ekspertem w dziedzinie prawa własności i przeprowadzenie sprawy przez system prawny, przy czym Rada pojednawcza jako pierwsza instancja.

Jakie są terminy składania skarg dotyczących usterek i wad nieruchomości?

W przypadku wykrycia wad i usterek w nieruchomości można wystąpić z roszczeniem przeciwko sprzedawcy. Takie roszczenie jest często określane jako skarga i w praktyce polega na powiadomieniu sprzedawcy o wadach i usterkach nieruchomości oraz o tym, że może być istotne złożenie roszczenia przeciwko sprzedawcy. Jeśli nie zgłosisz roszczenia na czas, możesz ryzykować utratę roszczenia wobec sprzedawcy.

Sekcja 4-19 norweskiej ustawy o sprzedaży towarów rozróżnia bezwzględne i względne okresy reklamacji. Oznacza to, że pięcioletni okres gwarancji nie ma zastosowania, chyba że kupujący powiadomi sprzedawcę o usterce lub wadzie w rozsądnym terminie. W tym kontekście «rozsądny termin» oznacza dwa do trzech miesięcy od momentu wykrycia wady lub od momentu, w którym wada powinna była zostać wykryta.

To właśnie względny termin składania reklamacji jest najważniejszym terminem, którego należy przestrzegać.

Jak mogę złożyć skargę na usterki lub wady mojej nieruchomości?

Firma prawnicza Halvorsen & Co udziela następujących porad:

1. Skontaktuj się ze sprzedawcą

W przypadku wykrycia wad lub usterek należy skontaktować się ze sprzedawcą lub firmą ubezpieczeniową sprzedawcy w celu złożenia skargi na wykryte warunki. Należy to zrobić na piśmie. Możesz Pobierz pismo ze skargą od Rady Konsumentów tutaj.

2. Reklama w rozsądnym terminie

Główną zasadą jest to, że reklamację należy złożyć w «rozsądnym terminie» po wykryciu wady lub po terminie, w którym wada powinna zostać wykryta.

3. Natychmiastowe podjęcie działań

Ważne jest, aby nie pozostawać biernym w potencjalnym sporze. Jeśli wykryjesz usterkę, powinieneś natychmiast zająć się tą kwestią. Nierozsądne jest czekanie na zgromadzenie listy wad i usterek, z którymi będziesz musiał się później uporać. W takim przypadku ważne terminy reklamacji mogą upłynąć, a szanse na uzyskanie odszkodowania lub obniżki ceny zostaną zmniejszone.

4. Skontaktuj się z rzeczoznawcą

Rzeczoznawca jest ważny dla oceny wad i usterek nieruchomości. Dlatego tak ważne jest, aby w takich sporach wybrać niezależnego rzeczoznawcę. Dobrą strategią jest również wybór rzeczoznawcy, który posiada wiedzę specjalistyczną do oceny wad lub usterek wykrytych w nieruchomości.

Jakie prawa przysługują mi w sporach dotyczących usterek i wad nieruchomości?

Jako kupujący, masz kilka opcji wobec sprzedającego w przypadku sporu.

• Zatrzymanie ceny zakupu. Możesz zatrzymać kwotę, jaką będzie kosztować usunięcie usterki.
• Wymagają naprawy. Sprzedawca musi na własny koszt usunąć wadę w rozsądnym terminie i bez znaczących niedogodności dla użytkownika.
• Żądanie obniżenia ceny. Użytkownik ma prawo żądać obniżenia ceny odpowiadającego kosztom poniesionym w związku z usunięciem wady.
• Anulowanie umowy. Jeśli wada stanowi istotne naruszenie umowy, użytkownik może odstąpić od umowy.
• Roszczenie o odszkodowanie. Użytkownik może domagać się odszkodowania za straty finansowe poniesione w wyniku wady. Odszkodowanie to stanowi dodatek do naprawy, obniżenia ceny lub odstąpienia od umowy.

Czy możliwa jest mediacja w sporach dotyczących wad i braków w mieszkaniach?

W przypadku sporów dotyczących nieruchomości mediacja często może być dobrą alternatywą dla wstrząsającej i kosztownej sprawy sądowej. Jedną z alternatyw jest skorzystanie z usług prawnika w celu przeprowadzenia mediacji między stronami. 

Czy potrzebuję prawnika w sporze dotyczącym wad i usterek w moim domu?

Odpowiedź brzmi: tak. Takie spory często charakteryzują się wysokim poziomem konfliktu i słabą komunikacją. Trudno jest również ustalić, które przepisy i regulacje mają zastosowanie. Dlatego należy skontaktować się z prawnikiem, który jest ekspertem w sporach dotyczących nieruchomości.

Nie zawsze łatwo jest samodzielnie określić, co stanowi wadę lub usterkę.

Dlatego warto skontaktować się z prawnikiem, który jest ekspertem w dziedzinie spory majątkowe, takich jak Line R. Petersen lub Benjamin Nordhaug.

Czy muszę sam płacić za prawnika?

W przypadku sporu, ubezpieczenie domu lub ubezpieczenie willi będzie zazwyczaj obejmować ubezpieczenie ochrony prawnej, które pokrywa do 100 000 NOK kosztów prawnych w przypadku sporu dotyczącego nieruchomości. W ramach ubezpieczenia należy pokryć udział własny. Prawnik będzie następnie kontynuował dialog z firmą ubezpieczeniową w Twoim imieniu.

Dlaczego powinienem wybrać Advokatfirmaet Halvorsen & Co?

Przez prawie 30 lat pomogliśmy wielu klientom w takich sprawach. Nasi prawnicy są ekspertami w dziedzinie prawa nieruchomości i posiadają bogate doświadczenie.

Advokatfirmaet Halvorsen & Co pomaga klientom w zakresie wad i usterek mieszkaniowych w następujących lokalizacjach:

Ringerike, Hønefoss, Ski, Follo, Ås, Kolbotn, Vestby, Nordby, Moss, Enebakk, Indre Østfold, Oslo, Asker, Bærum, Drammen, Hurum, Drøbak i Nesodden.

Zawsze oferujemy bezpłatną konsultację. Skontaktuj się z nami już dziś.