Przekazanie następuje w ramach uroczystości przekazania – a nie w momencie rozpoczęcia użytkowania obiektu przez inwestora

W dniu 24 kwietnia 2026 r. Sąd Najwyższy (HR-2026-965-A) wydał wyrok w sprawie między Tesliåsen AS a Melhus Sparebank i wyjaśnił, że przejęcie zgodnie z normą NS 8406 następuje w momencie przeprowadzenia czynności przejęcia. Sam fakt oddania obiektu do użytku przez inwestora nie jest wystarczający. Ma to bezpośredni wpływ na rozliczenie końcowe: termin sporządzenia rozliczenia końcowego rozpoczyna się dopiero w momencie odbioru.

1 Moment przejęcia decyduje o ostatecznym rozliczeniu

W momencie przejęcia obiektu naliczanie dziennej kary umownej zostaje wstrzymane, ryzyko przechodzi na inwestora, a terminy dotyczące rozliczenia końcowego zaczynają biec, por. NS 8406 pkt 24.4.

Wykonawca ma obowiązek przesłać ostateczne rozliczenie i fakturę końcową w ciągu dwóch miesięcy od odbioru obiektu, zgodnie z normą NS 8406, pkt 25.1. W przypadku niedotrzymania tego terminu inwestor może wyznaczyć na piśmie dodatkowy termin trwający co najmniej 14 dni. Roszczenia, które nie zostały wówczas uregulowane lub uwzględnione w rozliczeniu końcowym, wygasają. Dlatego kwestia tego, kiedy nastąpiło przekazanie obiektu, może decydować o całości lub części rozliczenia końcowego wykonawcy.

2 Wyjaśnienie Sądu Najwyższego

Normy NS należy zazwyczaj interpretować zgodnie z ich brzmieniem. Sąd Najwyższy przywiązał zatem decydującą wagę do tego, w jaki sposób norma NS 8406 sama reguluje kwestię przejęcia.

W punkcie 24.1 normy NS 8406 jako procedurę odbioru określono protokół odbioru. Korzystanie z obiektu nie zastępuje sporządzenia protokołu.

Jeżeli inwestor oddaje obiekt do użytku bez zgody wykonawcy, zgodnie z normą NS 8406, pkt 24.6, stanowi to naruszenie umowy – a nie przejęcie obiektu. Jeżeli inwestor ma potrzebę korzystania z części obiektu przed zakończeniem całości prac, strony muszą zastosować przepisy dotyczące częściowego odbioru.

Protokół zawiera informacje o tym, kto brał udział w spotkaniu, o ewentualnych brakach oraz o tym, czy prace zostały przejęte. Zmniejsza to ryzyko późniejszych sporów dotyczących daty i tego, co zostało uzgodnione.

3 Odstępstwa muszą być uzgodnione i udokumentowane

Strony mogą uzgodnić inne rozwiązanie, ale porozumienie to musi dać się udowodnić. Nie należy polegać na tym, że wiadomości e-mail dotyczące «przekazania», «zakończenia» lub użytkowania obiektu mają taki sam skutek jak protokół odbioru. Należy wyraźnie określić, co zostało uzgodnione, jaką datę należy przyjąć oraz jakie skutki umowa ma mieć w odniesieniu do kary dziennej, ryzyka i rozliczenia końcowego.

4 Dotyczy to również innych umów NS

Wyjaśnienie to ma szczególne znaczenie również dla norm NS 8405 i NS 8407. Obie normy wiążą przekazanie z czynnością przekazania i wymagają sporządzenia protokołu, por. NS 8405 pkt 32.1 oraz NS 8407 pkt 37.1.

W przypadku podwykonawstwa zgodnie z normami NS 8415, NS 8416 i NS 8417 obowiązują analogiczne zasady dotyczące odbioru. W przypadku norm NS 8415 i NS 8416 należy jednak sprawdzić, czy termin rozliczenia końcowego biegnie od momentu rejestracji czy od momentu odbioru.

Nie ma to automatycznego zastosowania w przypadku umów konsumenckich ani umów opracowanych we własnym zakresie. W takich przypadkach należy osobno przeanalizować umowę oraz obowiązujące przepisy.

5 Co należy zrobić

5.1 Wykonawca

Gdy prace zbliżają się do końca, należy pisemnie wezwać do przeprowadzenia odbioru. Nie należy czekać, aż inwestor przejmie inicjatywę.
Jeśli nie spotkasz się z inwestorem, przeprowadź spotkanie samodzielnie zgodnie z normą NS 8406, pkt 24.1, i niezwłocznie prześlij protokół.
Nie należy opóźniać przekazania obiektu tylko dlatego, że nadal trwają dyskusje dotyczące wymagań dotyczących zmian lub rozliczenia końcowego. Kara dzienna może być naliczana aż do momentu przekazania obiektu, por. NS 8406 pkt 26.2.

5.2 Inwestor

Nie należy oddawać obiektu do użytku bez uzgodnienia tego z wykonawcą. Korzystanie z obiektu bez zgody wykonawcy nie stanowi odbioru i może stanowić naruszenie umowy, por. NS 8406 pkt 24.6.
Jeśli część prac ma zostać wykorzystana, zanim pozostała część zostanie ukończona, należy przeprowadzić częściowe przekazanie zgodnie z odpowiednią normą.
Nie należy przyznawać wyłącznego dodatkowego terminu przed upływem dwóch miesięcy od przejęcia, por. NS 8406 pkt 25.1.

5.3 Obie strony

Należy uzgodnić jasny plan postępowania, jeśli projekt zakłada stopniowe wdrażanie lub przejęcie infrastruktury przez gminę.
Sporządź jasny protokół. Powinien on zawierać co najmniej datę, listę uczestników, wykaz braków, terminy ich usunięcia oraz informację, czy prace zostały przejęte.

6 Zacznij od tego punktu, jeśli ostateczne rozliczenie jest przedmiotem sporu

W sporze dotyczącym rozliczenia końcowego należy najpierw ustalić, czy i kiedy dokonano przekazania nieruchomości oraz kiedy to nastąpiło. Jeśli nie doszło do jej przeprowadzenia, terminy określone w normie NS 8406, pkt 25.1, zazwyczaj nie zaczęły jeszcze biec. Należy odnaleźć zawiadomienie o zebraniu, protokół oraz korespondencję e-mailową przed oceną, czy roszczenie zostało zgłoszone zbyt późno.

***

Niezależnie od tego, czy pytanie dotyczy umowy, zmian, opóźnień, przekazania obiektu, rozliczenia końcowego czy rozstrzygania sporów, zapewniamy wsparcie przez cały czas trwania projektu. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać ocenę sprawy.