Overtakelse skjer ved overtakelsesforretning - ikke ved at byggherren tar arbeidet i bruk

Høyesterett avsa 24. april 2026 (HR-2026-965-A) dom i sak mellom Tesliåsen AS og Melhus Sparebank, og har avklart at overtakelse etter NS 8406 skjer ved overtakelsesforretning. At byggherren tar anlegget i bruk, er ikke nok. Dette har direkte betydning for sluttoppgjøret: Fristen for sluttoppstilling starter først ved overtakelse.

1 Overtakelsestidspunktet avgjør sluttoppgjøret

Ved overtakelsen stanser dagmulkten, risikoen går over på byggherren og fristene for sluttoppgjøret begynner å løpe, jf. NS 8406 punkt 24.4.

Entreprenøren skal sende sluttoppstilling og sluttfaktura innen to måneder etter overtakelsen, jf. NS 8406 punkt 25.1. Oversittes fristen, kan byggherren gi en skriftlig tilleggsfrist på minst 14 dager. Krav som da ikke er betalt eller tatt med i sluttoppstillingen, faller bort. Derfor kan spørsmålet om når overtakelsen skjedde, avgjøre hele eller deler av entreprenørens sluttoppgjør.

2 Høyesteretts avklaring

NS-standardene må normalt leses etter ordlyden. Høyesterett la derfor avgjørende vekt på hvordan NS 8406 selv regulerer overtakelsen.

NS 8406 punkt 24.1 angir overtakelsesforretning som fremgangsmåten for overtakelse. Bruk av anlegget erstatter ikke forretningen.

Tar byggherren arbeidet i bruk uten entreprenørens samtykke, er dette etter NS 8406 punkt 24.6 mislighold – ikke overtakelse. Har byggherren behov for å bruke en del av anlegget før hele arbeidet er ferdig, må partene bruke reglene om delovertakelse.

Protokollen dokumenterer hvem som deltok, eventuelle mangler og om arbeidet ble overtatt. Den reduserer risikoen for senere tvist om datoen og hva som ble avtalt.

3 Avvik må avtales og dokumenteres

Partene kan avtale en annen løsning, men avtalen må kunne bevises. Ikke stol på at e-poster om «overlevering», «ferdigstillelse» eller bruk av anlegget gir samme virkning som en overtakelsesforretning. Angi uttrykkelig hva som er avtalt, hvilken dato som skal gjelde, og hvilke virkninger avtalen skal ha for dagmulkt, risiko og sluttoppgjør.

4 Gjelder også andre NS-kontrakter

Avklaringen er særlig relevant også for NS 8405 og NS 8407. Begge standardene knytter overtakelsen til en overtakelsesforretning og krever protokoll, jf. NS 8405 punkt 32.1 og NS 8407 punkt 37.1.

Underentrepriser etter NS 8415, NS 8416 og NS 8417 har tilsvarende regler om overtakelse. For NS 8415 og NS 8416 må man likevel kontrollere om fristen for sluttoppgjør løper fra registreringsforretningen eller fra overtakelsen.

Dette gjelder ikke uten videre for forbrukerentrepriser eller egenutviklede kontrakter. Der må kontrakten og det aktuelle regelverket vurderes særskilt.

5 Hva bør du gjøre

5.1 Entreprenør

Innkall skriftlig til overtakelsesforretning når arbeidet nærmer seg ferdig. Ikke vent på at byggherren tar initiativ.
Møter ikke byggherren, gjennomfør forretningen alene etter NS 8406 punkt 24.1 og send protokollen straks.
Ikke utsett overtakelsen fordi endringskrav eller sluttoppgjør fortsatt diskuteres. Dagmulkt kan løpe frem til overtakelsen, jf. NS 8406 punkt 26.2.

5.2 Byggherre

Ikke ta anlegget i bruk uten å avklare dette med entreprenøren. Bruk uten samtykke er ikke overtakelse og kan være mislighold, jf. NS 8406 punkt 24.6.
Skal en del av arbeidet brukes før resten er ferdig, gjennomfør delovertakelse etter den aktuelle standarden.
Gi ikke en preklusiv tilleggsfrist før det er gått to måneder fra overtakelsen, jf. NS 8406 punkt 25.1.

5.3 Begge parter

Avtal en klar fremgangsmåte dersom prosjektet forutsetter trinnvis bruk eller kommunal overtakelse av infrastruktur.
Skriv en tydelig protokoll. Den bør minst angi dato, deltakere, mangler, utbedringsfrister og om arbeidet er overtatt.

6 Start her når sluttoppgjret er omstridt

I en sluttoppgjørstvist bør du først avklare om og når overtakelsesforretningen ble gjennomført. Er den ikke gjennomført, har fristene etter NS 8406 punkt 25.1 normalt ikke startet å løpe. Finn frem innkalling, protokoll og e-postkorrespondanse før du vurderer om et krav er fremsatt for sent.

***

Enten spørsmålet gjelder kontrakten, endringer, forsinkelser, overtakelsesforretning, sluttoppgjør eller tvisteløsning, bistår vi gjennom hele prosjektet. Ta kontakt med oss for en vurdering av saken.